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2024.02.17

#不動産管理 #春日原店

賃貸管理物件の管理会社の選び方

賃貸経営をしているマンションやアパートオーナーにとって、管理会社の選択は重要です。

なぜなら、管理会社によって賃貸経営の成果は大きく変わるからです。


  • 管理会社の良し悪しを選び方がわからない
  • 良い管理会社と出会いたい
  • 現在の管理会社の対応が悪い

このような悩みをお持ちの賃貸物件オーナーは少なくありません。


そこで、今回は賃貸管理物件の管理会社の選び方について解説いたします。

ぜひ最後までお読みいただき、管理会社選びの参考にされてみてください。


なお、弊社:悠悠ホーム株式会社では春日原店で賃貸管理のお手伝いをしております。

福岡県全域をはじめ、佐賀県や熊本県の一部でも対応が可能です。


また、薬院店では福岡県全域を商圏とした賃貸仲介と売買仲介も営んでいます。

不動産のお悩みをワンストップで解決いたします、不動産でお悩みの方はお気軽にお問い合わせくださいませ。





賃貸物件を管理する方法

賃貸物件を管理する方法にはいくつかの選択肢があります。

これより、賃貸物件を管理する方法について解説いたします。

賃貸物件を管理する方法 1. 自主管理


自主管理とは、管理会社に業務を委託せず、オーナー自ら管理業務を行う方法です。

自主管理のメリットとデメリットは以下のようにまとめることができます。

・自主管理のメリット 1. 管理費用がかからない

自主管理では、管理会社に支払う管理料がかかりません。

そのため、管理費用がかからず運営経費が大幅に削減されることが期待されます。

・自主管理のメリット 2. 入居者とのコミュニケーションが密接になる

自主管理では、オーナーが入居者と直接コミュニケーションをとります。

顔を合わせる機会が増えるため、血の通った賃貸経営が可能になるでしょう。

・自主管理のメリット 3. 不動産に関する知識が身につく

自主管理では、管理会社に頼ることもないため、自ら対応することが求められます。

ひいては、不動産全般に対する知識やノウハウが蓄積されていくでしょう。

・自主管理のデメリット 1. 手間がかかる

自主管理では、誰も頼る人がいないためオーナーが全て対応しなくてはなりません。

賃貸管理業務は煩雑であるため、手間がかかることがデメリットです。

・自主管理のデメリット 2. トラブルに発展しやすい

自主管理では、管理品質が安定せず、クレームが解決しないことがあります。

クレームが長期化することで、トラブルに発展する懸念があるでしょう。

・自主管理のデメリット 3. リスクを発見しにくい

自主管理では、法的知識やノウハウの不足により、維持管理が不十分なことがあります。

建物の維持管理には法的知識も絡むため、資産価値の低下にも直結しかねません。

自主管理は安価で勉強になる管理方法ですが、手間や専門的な知識が必要になります。

自ら賃貸管理に取り組むことで得られる知識やノウハウは計り知れません。

余裕があるオーナーはぜひ一度取り組んでみてください。


自主管理がおススメの人

  • 管理会社の良し悪しを選び方がわからない
  • 現在の管理会社の対応が悪い

賃貸物件を管理する方法 2. 管理委託


管理委託とは、管理会社に費用を払い賃貸物件の運営を委託する方式のことです。

「管理委託」のほか「一般管理」という表現をすることもあります。


管理委託方式のメリットとデメリットは以下のとおりです。

・管理委託のメリット 1. 手間が軽減される

管理委託では、管理会社が入居者などとやりとりを行うため手間が省けます。

本業のかたわら家主業をされている方には、大きなメリットといえるでしょう。

・管理委託のメリット 2. 相談やアドバイスを求めることができる

管理委託では、管理会社の知見やノウハウを賃貸経営に盛り込むことができます。

そのため、高いレベルでの賃貸管理を実現でき、リスクが軽減されるでしょう。

・管理委託のメリット 3. 遠方の物件でも賃貸経営できる

管理委託では、オーナー自らが賃貸物件に赴く必要がありません。

そのため、日本全国どこの賃貸物件に対しても賃貸経営の検討が可能です。

・管理委託のデメリット 1. 費用がかかる

管理委託では、管理会社に一定の「管理料」を支払うことが必要です。

おおむね、回収した賃料の3〜5%が相場であり、コスト増が懸念されます。

・管理委託のデメリット 2. 管理会社の品質に左右される

管理委託では、管理会社の業務品質より賃貸物件の品質が左右されます。

良質な管理業務を行っているか否かの見極めが求められます。

・管理委託のデメリット 3. 自主管理へ移行しづらくなる

管理委託では、管理会社が独自に提供するサービスが付帯されていることがあります。

そのため、自主管理へ移行することにより提供サービスの低下が発生します。

管理委託は、コストがかかりますが最も一般的な賃貸物件の管理方法です。

管理会社と協働で賃貸経営を行うことで、空室状況を改善させたり、家賃を増加させたりするなどして、収益を大幅に改善させることも可能です。


管理委託がおススメの人

  • 賃貸経営が副業であり、賃貸管理にあまり時間を割くことができない
  • 賃貸管理でストレスを感じたくない

賃貸物件を管理する方法 3. サブリース


サブリースとは、オーナーが賃貸物件を管理会社(サブリース運営会社)に貸し、管理会社などが借主へ転貸(又貸し)する管理運営方式のことです。

サブリースのメリットとデメリットは、以下の表のとおりです。

・サブリースのメリット 1. 安定した家賃収入を得ることができる

サブリースでは、管理会社の借り上げにより収入が安定します。

入退去などによる突発的な収支の乱高下がなくなり、中長期予測を立てやすくなります。

・サブリースのメリット 2. 賃貸経営リスクを大きく軽減することができる

サブリースでは、管理会社が借主として入るため、リスクが軽減されます。

退去リスクや滞納リスクなど、多くの賃貸経営リスクから解放されるでしょう。

・サブリースのメリット 3. 賃貸物件の相続税対策が期待できる

サブリースでは、管理会社の借り上げにより入居率が100%になります。

そのため、相続税評価額が下がり、ひいては相続税対策になるのです。

・サブリースのデメリット 1. 家賃収入が最大化されず収益性が下がる

サブリースでは、管理会社が借り上げるため家賃収入が下がります。

おおむね、実際の家賃収入の80〜90%前後になるため、収益性は見込めません。

・サブリースのデメリット 2. 解約ができない

サブリースにおける管理会社は借主であるため、簡単に解約することはできません。

事情がどうであれ、管理会社を容易に変更できないことがデメリットです。

・サブリースのデメリット 3. 家賃の見直しがある

サブリースでは、数年ごとの借り上げ家賃の見直しが発生します。

そのため、数年ごとに家賃が下がる可能性があることがデメリットといえそうです。

サブリースは中長期で安定した賃貸経営を行える管理方式です。

しかし、一部の悪質な管理会社により、「サブリースは悪」と揶揄されることもあります。

サブリースを検討するときは、管理会社(サブリース会社)選びがより重要になる、とご理解ください。


サブリースがおススメの人

  • 賃貸管理に一切の手間をかけたくない
  • 賃貸管理のリスクを可能な限り排除したい


なお、サブリースについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

信頼できる管理会社を選ぶ方法


これより、賃貸経営をするうえで信頼できる管理会社を選ぶ方法を解説します。

管理会社選びに悩んでいる方はもちろん、現在の管理会社の良し悪しを判断する材料にお役立てください。

管理会社のチェックポイント 1. 募集業務


賃貸経営では募集業務が最も重要です。

なぜなら、家賃が発生しないと成立しないからです。


募集業務が充実しているかどうかを見極めるポイントをご紹介します。

・複数のポータルサイトへ物件情報を掲載している

1つのポータルサイトではエンドユーザーへの訴求は不十分です。

複数サイトへ情報を公開することで、情報が隅々まで行きわたります。

・間取り図面や撮影写真が高品質である

エンドユーザーはインターネットで部屋探しをしています。

そのため、間取り図面や撮影写真の品質が悪いと、問い合わせすらしてもらえません。

・賃貸仲介会社に物件情報を公開している

他の賃貸仲介会社への情報公開しているかどうかも重要なポイントです。

多くの不動産会社での取扱いを可能にすることが、借主の早期発見に繋がるからです。

これらは募集業務の基本中の基本とよべるものばかりです。

既に管理会社へ管理委託をしている方も、ぜひチェックしてみてください。

管理会社のチェックポイント 2. 提案力


良い管理会社の条件として、提案力は外せません。

なぜなら、提案力は管理会社の知見やノウハウそのものだからです。


提案力が重視されるポイントは以下のようなシチュエーションです。

・空室が多いとき

空室対策は管理会社の腕の見せどころです。

家賃や初期費用の値下げ以外にも、設備投資など提案ポイントは多岐にわたります。

・原状回復工事をするとき

原状回復工事は退去費用がかかりますが、工事内容によって家賃アップが可能です。

競合物件の状況や市場を見極め、適切なタイミングで価値向上を狙いたいところです。

・リスクを発見したとき

賃貸物件にリスクが確認されたときは、管理会社の提案力が求められます。

リスク回避の方法や、リスク発生時のコストを抑えるなど、対策が必要だからです。

管理会社がオーナーに向けて行う提案には、さまざまな効果があります。


  • 収益の向上を目指すもの
  • コストの減額を目指すもの
  • リスクの回避を目指すもの

いずれも賃貸経営には欠かせないものばかりです。

これらを参考に管理会社の提案力について目を向けてみてください。

管理会社のチェックポイント 3. 担当戸数が多すぎないか


管理会社の担当者が多すぎる戸数を担当しているときは要注意です。

なぜなら、業務が多すぎるためスピード感に欠け、適切な対応ができなくなるからです。


管理戸数の多さは、管理会社を選ぶうえで一つの目安にはなるかもしれません。

しかし、決して「多いから良い」というわけではないのです。


管理会社を選ぶうえで重要な指標は、担当者がどのくらいの戸数を担当しているか、です。

なお、1人の担当者が500戸以上を受け持っているときは、高品質な管理サービスを享受することは困難と認識してよいでしょう。

管理会社のチェックポイント 4. 保険や家賃保証などの付帯サービス


管理会社のチェックポイントとして、付帯サービスの品質も気になるところです。

なぜなら、保険や家賃保証の内容は同じ会社でも管理会社により異なるからです。


借主に加入いただく火災保険と保証会社を例に、付帯サービスの充実度を見極めるポイントを解説いたします。
・火災保険

空室対策は管理会社の腕の見せどころです。

火災保険では、天災発生時より不測突発的な事故の対応に着目してください。

賃貸物件が火事になることより、借主が不測の突発的な事故により建物や設備に被害を与えることのほうが圧倒的に多いからです。


引っ越しのときに、引っ越し業者が傷を付けてしまった

子供が室内でモノを投げて壁に穴を開けてしまった

模様替えのときに、家具でドアがへこんでしまった


このような事象に対応できる保険を選択していると、借主にも喜ばれるほか、原状回復費用も非常に安く済む傾向にあります。
・家賃保証

家賃保証では、借主に何かあったときの対応に着目すべきです。

なぜなら、保証期間中に借主に夜逃げ・行方不明・逮捕・孤独死が発生すると、保証会社から免責されることがあるからです。


また、退去時に借主が負担する原状回復費用についても確認してみてください。

多くの保証会社では、借主が故意・過失により汚した・壊したことを認めた場合に限って保証することになっています。


しかし、賃貸管理の実務では、借主が自ら過失を認めることは稀です。

そのため、借主との合意に関わらず保証してくれる家賃保証会社を選択することが求められるのです。

福岡県の賃貸管理は悠悠ホームまでご相談ください


今回は、賃貸管理会社の選び方について解説してまいりました。

賃貸物件の管理についてお困りのときは、管理方式を検討し、良い管理会社を選択することが重要です。

最適な選択肢は、賃貸物件の状況によっても異なります。

福岡県で賃貸管理についてお困りのときは、悠悠ホームまでご相談ください。

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