賃貸管理物件の管理会社の選び方

・自主管理のメリット　1.　管理費用がかからない

自主管理では、管理会社に支払う管理料がかかりません。

そのため、管理費用がかからず運営経費が大幅に削減されることが期待されます。

・自主管理のメリット　2.　入居者とのコミュニケーションが密接になる

自主管理では、オーナーが入居者と直接コミュニケーションをとります。

顔を合わせる機会が増えるため、血の通った賃貸経営が可能になるでしょう。

・自主管理のメリット　3.　不動産に関する知識が身につく

自主管理では、管理会社に頼ることもないため、自ら対応することが求められます。

ひいては、不動産全般に対する知識やノウハウが蓄積されていくでしょう。

自主管理では、誰も頼る人がいないためオーナーが全て対応しなくてはなりません。

賃貸管理業務は煩雑であるため、手間がかかることがデメリットです。

自主管理では、管理品質が安定せず、クレームが解決しないことがあります。

クレームが長期化することで、トラブルに発展する懸念があるでしょう。

自主管理では、法的知識やノウハウの不足により、維持管理が不十分なことがあります。

建物の維持管理には法的知識も絡むため、資産価値の低下にも直結しかねません。

管理委託では、管理会社が入居者などとやりとりを行うため手間が省けます。

本業のかたわら家主業をされている方には、大きなメリットといえるでしょう。

管理委託では、管理会社の知見やノウハウを賃貸経営に盛り込むことができます。

そのため、高いレベルでの賃貸管理を実現でき、リスクが軽減されるでしょう。

管理委託では、オーナー自らが賃貸物件に赴く必要がありません。

そのため、日本全国どこの賃貸物件に対しても賃貸経営の検討が可能です。

管理委託では、管理会社に一定の「管理料」を支払うことが必要です。

おおむね、回収した賃料の3〜5％が相場であり、コスト増が懸念されます。

管理委託では、管理会社の業務品質より賃貸物件の品質が左右されます。

良質な管理業務を行っているか否かの見極めが求められます。

管理委託では、管理会社が独自に提供するサービスが付帯されていることがあります。

そのため、自主管理へ移行することにより提供サービスの低下が発生します。

サブリースでは、管理会社の借り上げにより収入が安定します。

入退去などによる突発的な収支の乱高下がなくなり、中長期予測を立てやすくなります。

サブリースでは、管理会社が借主として入るため、リスクが軽減されます。

退去リスクや滞納リスクなど、多くの賃貸経営リスクから解放されるでしょう。

サブリースでは、管理会社の借り上げにより入居率が100％になります。

そのため、相続税評価額が下がり、ひいては相続税対策になるのです。

サブリースでは、管理会社が借り上げるため家賃収入が下がります。

おおむね、実際の家賃収入の80〜90％前後になるため、収益性は見込めません。

サブリースにおける管理会社は借主であるため、簡単に解約することはできません。

事情がどうであれ、管理会社を容易に変更できないことがデメリットです。

サブリースでは、数年ごとの借り上げ家賃の見直しが発生します。

そのため、数年ごとに家賃が下がる可能性があることがデメリットといえそうです。

1つのポータルサイトではエンドユーザーへの訴求は不十分です。

複数サイトへ情報を公開することで、情報が隅々まで行きわたります。

エンドユーザーはインターネットで部屋探しをしています。

そのため、間取り図面や撮影写真の品質が悪いと、問い合わせすらしてもらえません。

他の賃貸仲介会社への情報公開しているかどうかも重要なポイントです。

多くの不動産会社での取扱いを可能にすることが、借主の早期発見に繋がるからです。

空室対策は管理会社の腕の見せどころです。

家賃や初期費用の値下げ以外にも、設備投資など提案ポイントは多岐にわたります。

原状回復工事は退去費用がかかりますが、工事内容によって家賃アップが可能です。

競合物件の状況や市場を見極め、適切なタイミングで価値向上を狙いたいところです。

賃貸物件にリスクが確認されたときは、管理会社の提案力が求められます。

リスク回避の方法や、リスク発生時のコストを抑えるなど、対策が必要だからです。

空室対策は管理会社の腕の見せどころです。

火災保険では、天災発生時より不測突発的な事故の対応に着目してください。

家賃保証では、借主に何かあったときの対応に着目すべきです。

なぜなら、保証期間中に借主に夜逃げ・行方不明・逮捕・孤独死が発生すると、保証会社から免責されることがあるからです。