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2021.11.03

★土地に関する知識をつけよう

 

 失敗しない土地探しのためには自分で良し悪しを判断できるようになるのも重要です。

 

 この項目では基本的な土地に関する知識をご紹介していきます。

 

 もっとも代表的なものが「用途地域」です。

 

 そのほかに「斜線制限」など細かな建築法令があり

 

 どんな制限があるのか、将来の環境はどうなる可能性があるのかなどを

 

 あらかじめ不動産会社に聞いておくと安心できます。 

 

 検討している土地がどれに当たるかは、

 

 ほとんどの市役所等のホームページでも見ることができます。 

  

 

■用途地域とは 

 

 計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13種類に分けられたエリアで

 

 そのエリア毎に建てられる建物の種類や大きさなどが制限されています。

 

 例えば、自宅のとなりに大きな商業施設や工場などが計画性なく建てられていると

 

 日当たりや騒音などで非常に住みにくい環境になってしまいます。

 

 そこで「都市計画法」をもとに作成された「都市計画」で各自治体は国土を様々なエリアに区分しました。

 

 そのエリアの分け方の一つが用途地域です。

 

 用途地域13地域を大きく分けると3つになります。
  ⑴住居系・・・8つ
  ⑵商業系・・・2つ
  ⑶工業系・・・3つ

 

 ここでは住居系の8つを紹介します。

  

住宅系用途地域

 

 

■斜線制限とは

 

 都市計画区域内で建物を建てる時に、その建物周辺の日当たりや風通しを確保することを目的とし

 

 屋根や建物上部の形状について一定の勾配面をもたせたり、高さの限度を決めた規制のことです。

 

 この規制が原因で建てたい建物が建てられないということもあります。

 

 「北側斜線」「道路斜線」「日影規制」がその規制になるのですが、これらの計算は複雑で

 

 一般の購入検討者が計算できるものではありません。

 

 土地購入後に建てられないとわかったら大変です。

 

 土地を探し始める前に相談できるハウスメーカーや、建築士を探しておきましょう。

 

■建蔽率と容積率とは

 

 土地の大きさなどにより、建てられる家の大きさがきまってきます。

 

 大きさの上限にかかわるのが「建蔽(ぺい)率」と「容積率」です。

 

 建蔽率

 

  その土地に建築できる面積の上限をパーセントで表した数値です。

  

  たとえば、広さが100㎡(約30坪)の土地があり、その建ぺい率は60%と記されている場合は

  「100㎡×60%=60㎡」と計算し、60㎡(約18坪)までの建物を建築することが可能です。

  また、広さが150㎡の土地があり、その建ぺい率は50%と記されている場合は 

  「150㎡×50%=75㎡」と計算し、75㎡までの建物を建築できます。

  

  建蔽率は土地の広さの何%を建物が覆っているかであり、床面積ではないことにご注意ください。

  

  防火対策としての建蔽率

 

  なぜ建蔽率が定められているのでしょうか。

 

  国土が狭い日本では少しでもたくさんの人が住めるように建物の距離が近く密集している状況でした。

 

  そんな中で起きた関東大震災や阪神淡路大震災などの災害時、地震だけでなく火災の被害も甚大なものでした。

 

  建物が密集していると隣家に飛び火したり、崩れた建物のせいで逃げ道が塞がれてしまうこともあるでしょう。

 

  そういうわけで、建物同士十分な距離をとって安全を確保するために建蔽率は定められています。

 

 

 容積率

 

  その土地に建築できる建物の総床面積(延床面積)の上限をパーセントで表した数値です。

   

  たとえば、広さが100㎡(約30坪)の土地があり、その容積率は200%と記されている場合は

  「100㎡×200%=200㎡」と計算し、200㎡(延べ床面積 約60坪)までの建物を建築することが可能です。

  また、広さが150㎡の土地があり、その建ぺい率は80%と記されている場合は 

  「150㎡×80%=120㎡」と計算し、120㎡( 延べ床面積  約36坪)までの建物を建築できます。

 

  人口をコントロールするための容積率 

 

  容積率には、人口をコントロールすることで、快適な住環境を形成するという目的があります。

 

  容積率がなければ、3階建や5階建など、好きなだけ大きな建物を建てることができ

 

  建物が大きくなると、そこにたくさんの人が住めるということにつながります。

 

  ただ、人口が増えすぎてしまうとインフラ(電力や下水処理等)の許容量が追い付かず

 

  逆に住みにくい街になってしまう可能性もあります。

 

  容積率によって人口をコントロールすることで、快適な街づくりが行われているのです。

 

 

 

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